ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY DE LA VIVIENDA 2023
Se ha publicado en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. BOE Núm.124. Pág. 71477, la cual entra en vigor el 26-05-2023.
Les hacemos un pequeño resumen de las modificaciones más importantes en el mismo si es usted arrendador o arrendatario.
Artículo 3 en definiciones,
k) Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Disposición transitoria cuarta. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
- Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta ley.
- Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.
Disposición final primera. Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de
arrendamiento de vivienda.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda modificada como sigue:
Uno. El artículo 10 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 10. Prórroga del contrato.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice
el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga
tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Se modifica el apartado 3 del artículo 17, que queda redactado en los siguientes términos:
«3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las
partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá
efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.»
Se añaden dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 17, redactados en los siguientes términos:
«6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se
ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
«7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda
sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la
definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el
inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.»
Se modifica el apartado 1 del artículo 20, que queda redactado como sigue:
«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que
correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a
la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»
Se añade una disposición adicional undécima, redactada de la siguiente forma:
«Disposición adicional undécima. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de
arrendamiento de vivienda. El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.»
Se añade una disposición transitoria séptima, redactada de la siguiente forma:
«Disposición transitoria séptima. Aplicación de las medidas en zonas tensionadas.
La regulación establecida en el apartado 7 del artículo 17 se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y una
vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia.
Disposición adicional primera. Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la
coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento.
3. A la entrada en vigor de la ley se iniciará un proceso específico de colaboración entre el Departamento
Ministerial competente en materia de vivienda y las comunidades autónomas que hayan desarrollado sistemas de referencia del precio del alquiler en sus respectivos ámbitos territoriales para asegurar la colaboración entre sistemas, la atención a las especificidades territoriales que deban tenerse en cuenta, así como el establecimiento de plazos para agilizar su aplicación efectiva.
Disposición final sexta. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de
arrendamiento de vivienda.
«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de
arrendamiento de vivienda.
- La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la
correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k)
de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. - La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la
correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k)
de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento.»
Para poder aplicar los límites en los precios de los alquileres de vivienda habitual establecidos por esta
normativa, las Comunidades Autónomas deberán, en primer lugar, de realizar los trámites necesarios para
declarar las correspondientes zonas tensionadas y sus índices de referencia.
En el caso de Cataluña, se deberán actualizar las zonas que fueron declaradas tensionadas en 2020 así como los índices a aplicar.
Fuente: BOE y APIS – PERITOS JUDICIALES
Estos son sólo unos puntos a destacar dentro de la nueva Ley de la Vivienda.
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